การต่อเติมบ้านให้ถูกต้องตามกฎหมาย 

          หลาย ๆ ท่าน ที่ซื้อบ้านจัดสรรหรือทาวน์เฮาส์มา และอยากจะต่อเติมเพื่อเพิ่มพื้นที่ใช้สอยของบ้านให้มากยิ่งขึ้น โดยเฉพาะบริเวณพื้นที่ครัวหรือด้านหลังซึ่งเป็นบริเวณที่นิยมต่อเติมกันมากที่สุด ซึ่งการต่อเติมบ้านหรือทาวน์เฮาส์ดังกล่าวมีกฎหมายควบคุมอยู่ ซึ่งหลาย ๆ ท่านไม่เคยทราบมาก่อน หรือทราบแล้วแต่มักมองข้ามไป

          คำว่า “ต่อเติมบ้าน” ในกฎหมายนั้นใช้คำเฉพาะว่า “ดัดแปลง” ซึ่งเป็นคำที่มีความหมายกว้างกว่าคำว่าต่อเติม หมายถึง การเปลี่ยนแปลงต่อเติม เพิ่ม ลด หรือขยายซึ่งขอบเขต แบบ รูปทรง สัดส่วน น้ำหนัก เนื้อที่ของอาคารหรือส่วนต่างๆของอาคาร ซึ่งได้ก่อสร้างไว้แล้วให้ผิดไปจากเดิม ดังนั้น การต่อเติมพื้นที่ครัวหรือบริเวณหลังบ้านหรือทาวน์เฮาส์ เป็นการดัดแปลงตามความหมายที่กฎหมายให้คำจำกัดความไว้

          หลักพื้นฐานเมื่อประสงค์จะดัดแปลงอาคาร คือ ต้องได้รับอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่นที่บ้านหรือทาวน์เฮาส์ของเราตั้งอยู่ก่อนเสมอ หรือ ต้องแจ้งเจ้าพนักงานท้องถิ่นพร้อมยื่นแบบแปลน และชื่อของสถาปนิกหรือวิศวกรที่ออกแบบหรือควบคุมงานให้กับเจ้าหน้าที่ทราบ กรณีถ้าตั้งอยู่ในกรุงเทพมหานคร ก็ต้องขออนุญาตกับผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานครหรือถ้าต่างจังหวัดก็ให้ขอหรือแจ้งต่อนายกองค์การบริหารส่วนจังหวัด ขณะเดียวกันการดัดแปลงต่อเติมบ้านหรือทาวน์เฮาส์อันเป็นเรื่องของการต่อเติมบ้านหรือซ่อมแซมที่เป็นเรื่องเล็กน้อยบางกรณีกฎหมายก็ได้กำหนดข้อยกเว้นไว้ โดยไม่ต้องขออนุญาตเจ้าพนักงานท้องถิ่น เช่น การขยายหรือลดเนื้อที่ของพื้นชั้นใดชั้นหนึ่งรวมกันไม่เกิน 5 ตารางเมตรและไม่มีการเพิ่มหรือลดจำนวนเสาหรือคาน, การขยายหรือลดเนื้อที่ของหลังคาให้มีเนื้อที่มากขึ้นรวมกันไม่เกิน 5 ตารางเมตร และไม่มีการเพิ่มหรือลดจำนวนเสาหรือคาน, การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างอาคาร และโครงสร้างนั้นไม่ใช่คอนกรีตเสริมเหล็ก คอนกรีตอัดแรงหรือเหล็กโครงสร้างรูปพรรณ  โดยการเปลี่ยนแปลงนั้นใช้วัสดุ ขนาด จำนวน และชนิดเดียวกับของเดิม,การเปลี่ยนส่วนใด ๆ ก็ตามในบ้านที่ไม่ใช่ส่วนที่เป็นโครงสร้างอาคาร โดยใช้วัสดุชนิดเดียวกับของเดิมหรือชนิดอื่นซึ่งไม่เป็นการเพิ่มน้ำหนักให้แก่โครงสร้างเดิมมากกว่า 10 % ของน้ำหนักเดิม และการเปลี่ยน ต่อเติม เพิ่มลดหรือขยายซึ่งลักษณะ ขอบเขต แบบ รูปทรงสัดส่วนน้ำหนัก หรือเนื้อที่ส่วนใดของบ้านที่ไม่ใช่ส่วนโครงสร้างอาคาร และการดำเนินการเหล่านี้ไม่เป็นการเพิ่มน้ำหนักให้แก่โครงสร้างเกิน 10 % ของโครงสร้างอาคารเดิม   

          นอกจากนี้ในการดัดแปลงต่อเติมบ้านยังต้องคำนึงถึงระยะถอยร่นหรือระยะห่างอาคารกับพื้นที่ด้านข้างหรือถนนด้วย ซึ่งเราจะดัดแปลง ต่อเติมให้ขัดหรือตรงกันข้ามกับหลักเกณฑ์เหล่านี้ไม่ได้ ซึ่งผลของการฝ่าฝืนหรือไม่ปฏิบัติตามหลักเกณฑ์ในการดัดแปลงต่อเติมบ้านดังกล่าวนั้น คือ ถ้าการต่อเติมบ้านของเราต้องขออนุญาต หรือต้องแจ้งเจ้าพนักงาน แต่เรากลับนิ่งนอนใจไม่ทำ หรือเราได้รับอนุญาตแล้วแต่ถึงเวลาต่อเติมจริง เรากลับต่อเติมให้แตกต่างจากที่ได้รับอนุญาตไว้ หรือจากแบบแปลนที่ยื่นขอไป เราอาจะได้รับโทษดังต่อไปนี้ 1. โทษจำคุกไม่เกิน 3 เดือนหรือปรับไม่เกิน 60,000 บาทหรือทั้งจำทั้งปรับ และปรับรายวันอีกไม่เกินวันละ 10,000 ตลอดเวลาที่ยังฝ่าฝืนหรือยังไม่ปฏิบัติให้ถูกต้อง และ/หรือ ถ้าเพื่อนบ้านหลังติดกันซึ่งตามกฎหมายถือว่าเป็นผู้เสียหายได้มีการร้องเรียน หรือเจ้าพนักงานพบเจอว่าเราต่อเติมไม่ถูกต้องหรือไม่ได้รับอนุญาตอย่างถูกต้อง เจ้าพนักงานมีอำนาจออกคำสั่งให้เจ้าของบ้านหรือช่างก่อสร้างระงับการก่อสร้างได้ ถ้าเป็นกรณีที่สามารถแก้ไขให้ถูกต้องได้ก็ต้องสั่งให้เจ้าของยื่นคำขออนุญาตหรือแก้ไขให้ถูกต้องภายในเวลาที่กำหนดได้ หรือถ้าเป็นกรณีที่ไม่สามารถแก้ไขให้ถูกต้องได้แล้วหรือเจ้าของบ้านไม่ยอมแก้ไขตามคำสั่งของเจ้าพนักงานท้องถิ่น ก็อาจโดนสั่งให้รื้อถอนอาคารนั้นทั้งหมดหรือบางส่วนภายในระยะเวลาที่กำหนด ถ้ายังไม่ทำตามคำสั่งเหล่านี้อีก ก็จะมีโทษเพิ่มคือจำคุกไม่เกิน 6 เดือน หรือปรับไม่เกิน 100,000 บาท  และปรับรายวันอีกไม่เกิน 30,000 ตลอดเวลาที่ยังฝ่าฝืนหรือจนกว่าจะได้ปฏิบัติให้ถูกต้อง

          ในทางกลับกัน หากเราเป็นเพื่อนบ้าน ซึ่งข้างบ้านดัดแปลงต่อเติมบ้านและสร้างความรำคาญให้แก่เรา กรณีนี้เป็นปัญหาที่เกิดขึ้นบ่อยในโครงการทาวน์เฮาส์หรือหมู่บ้านจัดสรร ทางเลือกในการแก้ปัญหาดังกล่าวที่เราสามารถทำได้ มีดังนี้คือ พูดคุยหารือกับเพื่อนบ้านที่จะต่อเติม ว่าสูงเกินไปหรือผิดหลักเกณฑ์หรือไม่  ให้เพื่อนบ้านลองปรับแบบให้เหมาะสมรับกันได้ทั้งสองฝ่าย หากคุยกันทั้งสองฝ่ายยังไม่ได้ข้อสรุปอาจะให้นิติบุคคลเข้ามาช่วยพุดคุยหรือเกลี้ยกล่อมกัน หากใช้วิธีประนีประนอมไม่ได้ผล เราอาจะให้เจ้าพนักงานท้องถิ่นเข้ามาช่วย หากเป็นกรณีที่หนักหรือร้ายแรงเกินกว่าจะพูดคุยกันก็จำเป็นที่จำต้องฟ้องศาลในฐานละเมิดหรือหากการต่อเติมนั้นทำให้เกิดอันตรายก็อาจฟ้องเป็นคดีอาญาได้เลย

          สุดท้ายนี้ ต้องยอมรับกันว่าการต่อเติมดัดแปลงบ้านส่วนใหญ่มักไม่ค่อยได้รับอนุญาต หรือต่อเติมกันแบบไม่ถูกต้องตามหลักเกณฑ์ข้างต้นเท่าไหร่ ผู้เขียนหวังว่าบทความนี้จะช่วยให้ความรู้ในทางกฎหมายด้านนี้ให้ทุกท่านเข้าใจกันมากขึ้น เพื่อให้ปฏิบัติถูกต้องตามหลักเกณฑ์ของกฎหมาย และลดการทะเลาะหรือมีปัญหากันระหว่างเพื่อนบ้าน