(จะ)ไม่รับโอนบ้านที่ชำรุด ต้องทำอย่างไร?

           หลายคนอาจกำลังหรือเคยประสบปัญหาเจอบ้านที่ถูกใจ และใกล้จะโอนกรรมสิทธิ์ แต่ต้องมาพบว่าบ้านที่กำลังจะซื้อมีปัญหา ชำรุด เสียหาย เช่น ผนังเกิดรอยร้าว รั่วซึม สีหลุดร่อน หรือความเสียหายอื่นใดภายในบ้าน  แต่แล้วก็ต้องเปลี่ยนใจ ไม่โอนกรรมสิทธิ์ ตามสัญญาจะซื้อจะขาย และไม่ไปตามวันนัดที่ผู้ขายนัดเพื่อโอนกรรมสิทธิ์

          เราในฐานะผู้ซื้อจะทำอย่างไรได้บ้างกับเหตุการณ์เช่นนี้  หากในสัญญาที่ทำขึ้นระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย ระบุชัดเจนว่า ““ถ้าไม่ไปพบตามวันและเวลาที่นัดตามหนังสือระบุไว้ ให้ถือว่าผู้จะซื้อเป็นฝ่ายผิดสัญญาเเละให้รับเงินที่ผู้จะซื้อได้ชำระไว้เเล้วทั้งหมด””  อย่าเพิ่งตกใจ ลองทำตามขั้นตอนดังต่อไปนี้เพื่อรับมือกับเหตุการณ์ที่เกิดขึ้นก่อนนะคะ


          1.เมื่อพบเห็นความชำรุดบกพร่องในบ้านที่ซื้อ ให้บันทึกรายการส่วนต่างๆ ของบ้านที่สร้างไม่เรียบร้อยและถ่ายภาพเก็บไว้เป็นหลักฐาน เพื่อให้ผู้ที่จะขายหรือตัวเเทนผู้รับมอบอำนาจจากผู้จะขายได้ลงลายมือชื่อไว้ในบันทึกดังกล่าวด้วย


          2.ในบันทึกที่จัดทำขึ้นมานี้ให้กำหนดระยะเวลาพอสมควรที่ให้ผู้จะขายแก้ไขความชำรุดบกพร่องของบ้านที่ซื้อให้เรียบร้อย


          3.เมื่อถึงวันนัดรับโอน ให้ผู้ซื้อนำบันทึกและภาพถ่ายดังกล่าวไปแสดงต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ณ สำนักงานที่ดินที่อยู่ในเขตอำนาจตามวันเเละเวลาที่นัด เพื่อให้รับทราบเรื่องที่ผู้จะขายสร้างบ้านไม่เรียบร้อย  โดยยื่นคำร้องขอให้เจ้าพนักงานที่ดินในฐานะเจ้าพนักงานของรัฐได้จดบันทึกเรื่องนี้ไว้เป็นหลักฐานว่า ผู้ซื้อได้มาตามวันเเละเวลาที่ผู้จะขายนัดไว้แล้ว เเต่มีข้อโต้เเย้งไม่อาจรับจดทะเบียนนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและบ้านที่ซื้อไว้ได้ เนื่องจากบ้านที่ซื้อขายมีความชำรุดหลายรายการที่ยังไม่ได้รับการแก้ไขให้เรียบร้อยในเวลาพอสมควร


          4.หลังจากที่ครบกำหนดเวลาแล้วปรากฎว่าบ้านหลังนั้นยังไม่ได้แก้ไขให้เรียบร้อย เเนะนำให้ผู้จะซื้อใช้สิทธิบอกเลิกสัญญากับผู้จะขายโดยตรง เพราะถือว่าพฤติกรรมของผู้จะขายเป็นฝ่ายผิดสัญญา


          5.เมื่อบอกเลิกสัญญาแล้วก็เรียกร้องขอรับเงินที่ชำระไปแล้วทั้งหมดคืนจากผู้จะขาย พร้อมดอกเบี้ยตามกฎหมาย


          6.หากผู้จะขายต่อสู้ว่าไม่ได้ผิดสัญญา แนะนำให้ผู้ซื้อใช้สิทธิในทางศาล ทั้งนี้ต้องฟ้องผู้จะขายให้รับผิดในความชำรุดบกพร่องต่อศาลภายใน 1 ปี นับเเต่เวลาที่ผู้จะซื้อได้พบเห็นความชำรุดบกพร่องนั้น (ตามประมวลกฎหมายเเพ่งและพาณิชย์มาตรา 474 บัญญัติว่า...ในข้อรับผิดเพื่อชำรุดบกพร่องนั้น ท่านห้ามมิให้ฟ้องคดีเมื่อพ้นเวลาปีหนึ่งนับเเต่เวลาที่ได้พบเห็นความชำรุดบกพร่อง”) 

           และหากเราเจอปัญหานี้ แจ้งผู้ขายแล้วแต่ผู้ขายไม่ดำเนินการซ่อมเเซมให้ เราสามารถฟ้อง สคบ. และเเจ้งให้วิศวกรวิชาชีพของหน่วยงานรัฐ อาทิ องค์การบริหารส่วนตำบล (อบต.) ที่อยู่ในพื้นที่ที่บ้านตั้งอยู่ หรือวิศวกรวิชาชีพจากสมาคมวิศวกรรมสถานเเห่งประเทศไทย ในพระบรมราชูปถัมภ์ (วสท.) เข้าไปตรวจสอบได้ 


          สิ่งสำคัญเลยเราต้องตรวจดูให้ดีก่อนรับบ้านว่ามีปัญหาตรงไหนบ้าง เเละบันทึกเป็นหลักฐานให้ชัดเจน และอย่าเพิ่งใจร้อนไม่ไปรับโอนตามวันที่นัดไว้ ต้องอ่านรายละเอียดให้ดีก่อน เราจะได้ไม่เป็นฝ่ายผิดสัญญาเสียเอง
 
ขอบคุณสาระน่ารู้จาก หนังสือบทเรียนคนซื้อบ้าน-คอนโดฯ และ เพจ Home2nd

20171004-173028-ไม่รับโอนบ้าน03.jpg