5 ไม้เด็ด ตรวจ-เช็ค-ประเมินบ้านมือสอง”

              มีคนไม่น้อยที่กำลังหาบ้านมือสองเพื่อเป็นที่อยู่อาศัย เนื่องจากบ้านบ้านใหม่มือหนึ่งในสมัยนี้เป็นมูลค่าที่ค่อนข้างสูงมาก แต่บ้านมือสองก็มีข้อดีที่ไม่น้อยไปกว่าบ้านมือหนึ่งเลย อีกทั้งยังสามารถนำไปลงทุนต่อหรือซื้อมารีโนเวทใหม่ ให้ตรงกับสไตล์ของผู้ซื้อได้

             ซื้อบ้านมือสองอย่างไรให้ได้ประโยชน์คุ้มค่ามากที่สุด  เราจึงต้องตรวจสอบรายละเอียดของบ้านอย่างละเอียดรอบครอบ สิ่งสำคัญที่ควรตรวจสอบมีอยู่ด้วยกันดังนี้
             1. ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 
             2. ขนาดของสิ่งปลูกสร้าง
             3. สภาพของสิ่งปลูกสร้างและการบำรุงรักษา
             4. วัสดุที่ใช้ก่อสร้าง การก่อสร้าง และฝีมือในการก่อสร้าง
             5. เจ้าของกรรมสิทธิ์สิ่งปลูกสร้าง

 

มาดูว่ารายละเอียดที่ผู้สนใจและผู้จะซื้อควรตรวจสอบในแต่ละข้อ มีอะไรกันบ้าง?

 

              1. ที่ดินเเละสิ่งปลูกสร้าง
                 ผู้จะซื้อหรือผู้สนใจจะต้องดูว่าสิ่งปลูกสร้างตั้งอยู่บนที่ดินที่มีโฉนดเลขที่เท่าใด มีเลขที่บ้านเท่าใด เพราะบ่อยครั้งที่อาจก่อสร้างบนที่ดินผิดแปลง นอกจากนี้กรณีเป็นบ้านที่ปลูกสร้างบนที่เช่า จำเป็นจะต้องตรวจสอบให้เเน่ชัดว่ามีสัญญาเช่าหรือไม่ และสัญญาเช่ากำหนดอายุกี่ปี ตั้งเเต่เมื่อไหร่ถึงเมื่อไหร่ รวมถึงมีเงื่อนไขอะไรอยู่บ้าง ที่ต้องเช็คให้ชัวร์ก็เพราะว่าถ้าเกิดปัญหาเรื่องสิ่งปลูกสร้างอยู่บนที่ดินผู้อื่นมาเมื่อไหร่ เจ้าของสิ่งปลูกสร้างจะเสียเปรียบแทบทุกประตู เนื่องจากจะทำนิติกรรมใดๆ ต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของที่ดินก่อน

 

            2. ขนาดของสิ่งปลูกสร้าง
                จะต้องวัดขนาดเนื้อที่ใช้สอยของสิ่งปลูกสร้างเเต่ละหลัง โดยวัดขนาดกว้างยาวเป็นเมตร เพื่อคำนวณเนื้อที่เป็นตารางเมตร ซึ่งข้อมูลนี้ถือว่าเป็นส่วนสำคัญและจำเป็นต้องมีเพื่อประเมินราคาสิ่งปลูกสร้าง ดังนั้นในการไปสำรวจเช็คบ้านมือสองทุกครั้งอย่าลืมพกเทปวัดติดตัวไปด้วยเสมอ (ความยาวตั้งเเต่ 20/50 เมตร) สำหรับการวัดขนาดจะต้องวัดขนาดของทุกชั้น เเล้วนำมารวมกันเป็นเนื้อที่รวมของสิ่งปลูกสร้างทั้งหลัง

 

             3. สภาพของสิ่งปลูกสร้างและการบำรุงรักษา
                ปกติสภาพสิ่งปลูกสร้างบ้านมือสอง นอกจากจะขึ้นกับอายุสิ่งปลูกสร้างเเล้ว ยังขึ้นอยู่กับการดูเเลรักษาด้วย ทำให้บ้านมือสองเเต่ละหลังมีสภาพเเตกต่างกันค่อนข้างมาก ค่าเสื่อมและค่าสึกหรอก็จะมากน้อยเเตกต่างกัน
                เกณฑ์เบื้องต้นที่ใช้ประเมินค่าสึกหรอ หรือค่าเสื่อมของตัวบ้านมือสอง ส่วนใหญ่จะอาศัยการอ้างอิงอายุการใช้งานของบ้านเเต่ละหลังเป็นสำคัญ เช่น ถ้าคาดว่าบ้านหลังหนึ่งอายุใช้งาน 50 ปี ค่าเสื่อมก็จะคำนวณใช้ปีละ 2% หรือถ้าเป็น 20 ปี ก็จะเท่ากับ 5% เป็นต้น อีกวิธีที่นิยมทำกันก็คือเรียกช่างมาประมาณการค่าปรับปรุงซ่อมเเซมให้บ้านมีสภาพดีกว่าเดิม ว่ามีค่าใช้จ่ายเท่าไหร่ จากนั้นจะใช้ค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงซ่อมเเซมมาหักเป็นค่าเสื่อมต่อไป

 

               4. วัสดุที่ใช้ก่อสร้าง การตกแต่ง และฝีมือในการก่อสร้าง
                  เป็นปัจจัยสำคัญอีกสิ่งที่เกี่ยวพันกับมูลค่าบ้านมือสองด้วย ทั้งนี้ต้องตรวจเช็คว่าสิ่งปลูกสร้างนั้นใช้โครงสร้างอะไรเป็นหลัก เช่น เป็นไม้ ครึ่งตึกครึ่งไม้ หรือคอนกรีตเสริมเหล็ก เมื่อได้รายละเอียดเเล้วก็ต้องตรวจดูรายละเอียดการตกแต่งภายในด้วย ว่าใช้วัสดุอะไร เป็นวัสดุดีหรือไม่ มีคุณภาพเเค่ไหน รวมทั้งฝีมือของช่วงด้วย ในเเง่ของการประเมินมูลค่าสิ่งปลูกสร้างเเล้ว ปัจจัยด้านนี้ปกติจะเกี่ยวข้องกับการตัดสินใจเลือกราคาประเมินต่อตารางเมตร ว่าควรใช้ราคาต่ำ ปานกลาง หรือสูง ว่าอย่างใดเหมาะกว่ากัน

 

               5.  เจ้าของกรรมสิทธิ์สิ่งปลูกสร้าง
                   ต้องตรวจสอบดูว่ากรรมสิทธิ์สิ่งปลูกสร้างนั้นเป็นของเจ้าของที่ดินหรือไม่ สำหรับหลักฐานการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้างนั้นอาจขอดูได้จากหลักฐานการซื้อขายหรือให้ กรณีเป็นสิ่งปลูกสร้างใหม่ อาจขอดูได้จากคำขออนุญาตปลูกสร้าง เพราะทางราชการถือว่าผู้ที่ถือคำขอปลูกสร้างเป็นเจ้าของโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างนั้น หรืออาจขอดูได้จากหลักฐานหนังสือให้หมายเลขประจำบ้าน เพราะการขอหมายเลขประจำบ้าน ผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์เท่านั้นจึงมีสิทธิ์

 

ขอขอบคุณแหล่งความรู้ : หนังสือซื้อ-ขายบ้านเพื่อการลงทุน (อ.อนุชา กุลวิสุทธิ์) และ เพจ Home2nd.com

20171004-164452-5ไม้เด็ด01.jpg